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    典型案例-二手房交易中卖方故意违约,应向守约方赔偿房屋涨价损失

    发布时间:2018-12-11   点击数:2246

    ——吴某、陈某某诉晋某某、钟某某房屋买卖合同纠纷案


    一、 案例介绍:

    原告吴某、陈某某与被告晋某某、钟某某、第三人某中介公司于2017年7月4日签订了《房屋买卖合同》,约定二被告晋某某、钟某某将其所有的位于成都市青白江区同金街某房屋卖给原告吴某、陈某某,房屋总价415000元,建筑面积88.78平方米,单价为4674元。合同载明付款方式为首付30%,其余部分通过银行按揭贷款方式进行支付。合同同时约定双方应当在2017年9月30日之前向某中介公司交齐相关证件办理房屋过户手续。合同签订当天,原告吴某、陈某某向被告晋某某、钟某某支付了定金3万元,后被告晋某某于2017年8月21日明确告知吴某夫妇不再出售该房屋,将该房屋于2017年9月27日到青白江区不动产登记中心办理了抵押登记,抵押权给案外人钟华丽。原告吴某、陈某某沟通无果后诉至法院,请求依法判令:1、判决确认双方所签订的《房屋买卖合同》合法有效;2、判决青白江区同金街某房屋归原告所有,并判决二被告将上述房屋过户给二原告,并交付给二原告;3、依法确认被告的行为构成违约并承担违约责任:双倍返还定金60000元;被告向原告支付房屋成交价10%违约金41500元;从2017年8月21日起由被告按日向原告支付违约金2075元,计算至实际交付为止;4、本案诉讼该费用由被告承担。后庭审过程中,原告将诉讼请求变更为:1.解除双方于2017年7月4日所签订的《房屋买卖合同》;2.二被告双倍返还原告定金共计60000元;3.赔偿房屋涨价损失140000元;4.本案的诉讼费、保全费及实施保全的保险费2000元由被告承担。案件审理过程中,法院根据到相关房屋中介结构走访了解及第三人的陈述,2017年9月至2017年10月中旬,该地段同等条件房屋的交易均价为5500元/平方米。法院经审理后依法作出判决:

    一、 解除原告吴某、陈某某与被告晋某某、钟某某签订的位于成都市青白江区同金街某房屋的《房屋买卖合同》;

    二、 被告晋某某、钟某某向原告吴某、陈某某返还双倍定金60000元;

    三、 被告晋某某、钟某某赔偿原告吴某、陈某某损失43332元;

    二、案例点评:

    原告吴某、陈某某与被告晋某某、钟某某、第三人某中介公司签订的《房屋买卖合同》,是各方当事人的真实意思表示,未违反相关法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,合同各方当事人均应共同遵守。原告吴某、陈某某按约给付了定金,然被告晋某某、钟某某明确向原告表示不再出售房屋,且也未按照合同约定及时准备好办理过户登记的相关材料,也未在征得原告吴某、陈某某同意情况下将该案涉房屋抵押登记给案外人钟华丽,导致房屋交易受阻,二被告晋某某、钟某某的行为已构成违约,理应承担相应的违约责任。故对于原告吴某、陈某某要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及双倍返还定金的诉讼请求,有事实和法律依据,本院依法予以支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定,买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。本案中原告吴某、陈某某与被告晋某某、钟某某签订买卖合同的房屋单价为4674元/平方米,由于二被告的原因导致房屋交易最终不能成就,而目前该地段同类型房屋的成交均价为每平方米5500元, 故对该部分差价损失二被告也应承担赔偿责任,但赔偿损失的数额与定金的总额不应超出原告因此次违约造成的实际损失。据此,法院作出上述判决。

    三、工作启发:

    随着成都市主城区实行房屋限购政策以来,2017年间青白江区房价迅速上涨,因二手房屋买卖纠纷所产生的案件数明显上升。房屋买卖合同纠纷中多数情况是因卖房人存在故意违约情形,导致房屋买卖合同不能继续履行。且,青白江区二手房交易中一般双方约定的定金不高,若仅仅双倍定金赔付,不能完全弥补买房人的损失。针对此类案件,如何遵循诚实守信的原则,合理合法保护买房人的合法权益是我们执法者应当思考的问题。诚实信用原则是民法的基本原则,也是我们现代法治社会一直倡导的处事原则。尊重契约精神,按照契约办事,符合市场交易规则,也不违背公序良俗原则。本案中,针对二被告故意违约情况,原告通过主张涨价损失来保护自身权益,法院通过追加房屋中介作为第三人来了解案情及房价情况,实地走访当地各个房屋中介了解本案中该地段同等条件房屋的交易均价,通过充分的证据证明,确实存在相当数额的房屋涨价损失;且本案中定金不足以弥补一方违约造成的损失,对对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。故法院据此依法作出上述判决,依法保护了购房者的合法权益,让违约方因故意违约行为承担了应有的赔偿责任。本案判决后,二被告已向原告及时履行了全部给付义务。该案的处理对倡导人们坚守诚实守信、尊重契约有积极的引导作用。

     

    作者:陈鲜梅


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